Mieterhöhung berechnen: wie viel, ab wann, mit fertigem Schreiben
Der Rechner prüft Vergleichsmiete, Kappungsgrenze und alle Fristen nach § 558 BGB. Am Ende steht ein Schreiben, das Sie nur noch ausdrucken oder per E-Mail schicken.
Mieterhöhungsrechner
Geben Sie Miete, Fläche und Vergleichsmiete ein.
Ihr Schreiben an den Mieter
So funktioniert die Mieterhöhung auf die Vergleichsmiete
Sie dürfen die Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete anheben, wenn sie seit 15 Monaten unverändert ist. Drei Grenzen gelten gleichzeitig, und die niedrigste entscheidet:
- Vergleichsmiete: Was für vergleichbare Wohnungen in der Gemeinde in den letzten sechs Jahren vereinbart wurde. Meist steht der Wert im Mietspiegel.
- Kappungsgrenze: Höchstens 20 % mehr als vor drei Jahren, in Gebieten mit Wohnungsmangel 15 %.
- Sperrfrist: Ein Jahr nach der letzten Erhöhung darf das neue Schreiben ankommen, 15 Monate danach gilt die neue Miete frühestens.
Die Fristen nach dem Zugang
| Schritt | Frist | Grundlage |
|---|---|---|
| Zustimmung des Mieters | bis zum Ende des zweiten Kalendermonats nach Zugang | § 558b Abs. 2 BGB |
| Neue Miete gilt | ab dem dritten Kalendermonat nach Zugang | § 558b Abs. 1 BGB |
| Klage auf Zustimmung | innerhalb von drei Monaten nach Ablauf der Zustimmungsfrist | § 558b Abs. 2 BGB |
| Sonderkündigung des Mieters | bis zum Ende des zweiten Monats nach Zugang, Auszug zum Ende des übernächsten Monats | § 561 BGB |
Die Zahlen im Mietspiegel unterscheiden sich nach Baujahr, Größe, Lage und Ausstattung. Nehmen Sie den Wert aus dem Feld, das zu Ihrer Wohnung passt. Bei einer Spanne ist der Mittelwert der sichere Ansatz, höhere Werte brauchen eine Begründung durch besondere Merkmale.
Häufige Fragen
Wie oft darf der Vermieter die Miete erhöhen?
Bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete darf die Miete frühestens 15 Monate nach Einzug oder nach der letzten Erhöhung steigen. Das Schreiben darf frühestens ein Jahr nach der letzten Erhöhung beim Mieter ankommen (§ 558 Abs. 1 BGB). Erhöhungen wegen Modernisierung oder Betriebskosten zählen dabei nicht mit.
Um wie viel darf die Miete maximal steigen?
Höchstens bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete und innerhalb von drei Jahren um höchstens 20 %. In Gemeinden mit Wohnungsmangel gilt eine Kappungsgrenze von 15 %, wenn das Land das per Verordnung festgelegt hat (§ 558 Abs. 3 BGB).
Welche Fristen gelten nach dem Schreiben?
Der Mieter hat bis zum Ende des zweiten Kalendermonats nach Zugang Zeit zuzustimmen. Die neue Miete gilt ab dem dritten Kalendermonat nach Zugang. Stimmt der Mieter nicht zu, kann der Vermieter innerhalb von drei weiteren Monaten auf Zustimmung klagen (§ 558b BGB).
Wie muss ich die Mieterhöhung begründen?
In Textform, also mindestens per E-Mail oder Brief mit Namen. Als Begründung reichen ein Mietspiegel, eine Auskunft aus einer Mietdatenbank, ein Gutachten oder drei vergleichbare Wohnungen (§ 558a BGB). Gibt es in der Gemeinde einen qualifizierten Mietspiegel, müssen Sie dessen Werte im Schreiben nennen, auch wenn Sie anders begründen.
Gilt das auch bei Indexmiete oder Staffelmiete?
Nein. Bei einer Indexmiete richtet sich die Miete nach dem Verbraucherpreisindex, dafür gibt es den Indexmiete-Rechner. Bei einer Staffelmiete stehen die Erhöhungen schon im Vertrag. Eine Erhöhung auf die Vergleichsmiete ist in beiden Fällen ausgeschlossen.
Grundlage: §§ 558 bis 558b und 561 BGB, Stand November 2026. Allgemeine Information, keine Rechtsberatung im Einzelfall. Der Rechner rechnet in Ihrem Browser, Ihre Angaben werden nicht gespeichert.
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